Эпоха гигантомании прошла. Девелоперы больше не строят крупные офисные центры

Источник: Новое Время.

Уроки кризиса. Девелоперы не хотят строить офисные центры площадью 30−40 тыс. кв м. Основная масса новых проектов вдвое меньше

В ближайшие несколько лет в Киеве будет наблюдаться «бум» строительства бизнес-центров. Сейчас на стадии проектирования находится до десяти новых объектов, которые будут расположены на правом и левом берегах столицы. Интерес девелоперов к этому сегменту понятен. Если в кризисные 2014−2015 годы в киевских бизнес-центрах пустовало каждое третье помещение, то сейчас — 7%. А во многих популярных офисных центрах свободных мест и вовсе не осталось. Это хорошие показатели работы, которые привлекают инвесторов.

Девелоперы все же не забыли кризисные годы. Если до 2014 года они вкладывали деньги в крупные по площади объекты — 40−50 тыс. кв м, то сейчас стали гораздо более аккуратными и большинство проектируемых или строящихся центров не превысит по площади 20 тыс. кв м. Многие девелоперы и вовсе открывают офисы по 7−9 тыс. кв м, арендаторов на которые находят еще до момента открытия.

На первый взгляд логика девелоперов не очень понятна. Зачем строить небольшой объект, когда через несколько лет спрос вырастет и можно будет без проблем заполнить офис и на 40 тыс. кв м. Больше площадь здания — выше прибыль у его собственника. Многие компании усвоили урок 2014 года, когда найти арендаторов на большие площади было практически невозможно.

Бизнесмены оптимизировали штат, а освободившиеся офисы пустовали. Не исключено, что эта ситуация может повториться через 5−7 лет во время следующего кризиса или в том случае, если на рынке появится огромное количество новых помещений. Например, это может произойти после открытия крупного офисного центра Sky Towers недалеко от пл. Победы, общая площадь которого составляет 100 тыс. кв м. Его строительство пока приостановлено, но центр могут достроить в ближайшие пять-семь лет. Какое влияние открытие такого крупного объекта окажет на рынок коммерческой недвижимости — пока сложно предугадать. Срок окупаемости инвестиций при строительстве офисов сейчас составляет около десяти лет, поэтому девелоперы вынуждены учитывать все риски.

Небольшие по площади здания позволят минимизировать затраты в тех случаях, если часть помещений не сданы и их придется отапливать в зимнее время. Согласитесь, гораздо дешевле обслуживать помещение площадью 1 тыс. кв м, чем в 10 тыс. кв м. По этой причине, например, в период кризиса некоторые девелоперы предоставляли бизнесменам возможность не платить за аренду, но оплачивать дорогие коммунальные услуги. Вынужденный ход давал результаты и только так можно было переманить арендатора переехать из одного здания в другое.

В ближайшие несколько лет изменится не только площадь зданий, их конфигурация, но и подходы к строительству. Сейчас мало построить только коробку из бетона и стекла — необходимо подумать об использовании энергосберегающих технологиях. Этого требуют арендаторы. Например, крупные международные компании отдают предпочтение тому офисному центру, в котором сортируют и частично перерабатывают мусор, при помощи специальных насадок экономят использование воды в кранах, а также устанавливают солнечные батареи. Как правило, этого от своих региональных подразделений требуют офисы крупных международных компаний. Забота об окружающей среде становится важной ценностью для многих предпринимателей.

Использование всех этих систем увеличивает себестоимость строительства на 30−40% и это тоже является одним из аргументов для строительства небольших по площади зданий. У девелоперов нет выбора — через пять лет здания, которые не позволяют арендаторам экономить на оплате жилищно-коммунальных услуг, перестанут пользоваться популярностью.

  • Рус
  • Укр
  • Eng