Епоха гігантоманії минула. Девелопери більше не будують великі офісні центри

Джерело: Новое Время.

Уроки кризи. Девелопери не хочуть будувати офісні центри площею 30−40 тис. кв м. Основна маса нових проектів вдвічі менша 

У найближчі кілька років у Києві спостерігатиметься «бум» будівництва бізнес-центрів. Зараз на стадії проектування — до десяти нових об’єктів, які будуть розташовані на правому і лівому берегах столиці. Інтерес девелоперів до цього сегменту зрозумілий. Якщо в кризові 2014−2015 роки в київських бізнес-центрах пустувало кожне третє приміщення, то зараз — 7%. А в багатьох популярних офісних центрах вільних місць і зовсім не залишилося. Це хороші показники роботи, які залучають інвесторів.

Девелопери все ж не забули кризові роки. Якщо до 2014 року вони вкладали гроші у великі за площею об’єкти — 40−50 тис. кв м, то зараз стали набагато акуратнішими і більшість проектованих або споруджуваних центрів не перевищить за площею 20 тис. кв м. Багато девелоперів і зовсім відкривають офіси по 7−9 тис. кв м, орендарів на які знаходять ще до моменту відкриття.

На перший погляд логіка девелоперів не дуже зрозуміла. Навіщо будувати невеликий об’єкт, коли через кілька років попит зросте і можна буде без проблем заповнити офіс і на 40 тис. кв м. Більша площа будівлі — вищий прибуток у його власника. Багато компаній засвоїли науку 2014 року, коли знайти орендарів на великі площі було практично неможливо.

Бізнесмени оптимізували штат, а вивільнені офіси були порожні. Не виключено, що ця ситуація може повторитися через 5−7 років під час наступної кризи або в тому випадку, якщо на ринку з’явиться величезна кількість нових приміщень. Наприклад, це може статися після відкриття великого офісного центру Sky Towers недалеко від пл. Перемоги, загальна площа якого становить 100 тис. кв м. Його будівництво поки зупинено, але центр можуть добудувати в найближчі п’ять-сім років. Який вплив відкриття такого великого об’єкта справить на ринок комерційної нерухомості — поки складно передбачити. Термін окупності інвестицій під час будівництва офісів зараз становить приблизно десять років, тому девелопери змушені враховувати всі ризики.

Невеликі за площею будівлі дозволять мінімізувати витрати в тих випадках, якщо частину приміщень не здано і їх доведеться опалювати в зимовий час. Погодьтеся, набагато дешевше обслуговувати приміщення площею 1 тис. кв м, ніж в 10 тис. кв м. З цієї причини, наприклад, у період кризи деякі девелопери надавали бізнесменам можливість не платити за оренду, але оплачувати дорогі комунальні послуги. Вимушений хід давав результати і тільки так можна було переманити орендаря переїхати з однієї будівлі в іншу.

У найближчі кілька років зміниться не тільки площа будівель, їхня конфігурація, але і підходи до будівництва. Зараз мало побудувати тільки коробку з бетону і скла — необхідно подумати про використання енергозберігальних технологій. Цього вимагають орендарі. Наприклад, великі міжнародні компанії віддають перевагу тому офісному центру, в якому сортують і частково переробляють сміття, за допомогою спеціальних насадок економлять використання води в кранах, а також встановлюють сонячні батареї. Як правило, цього від своїх регіональних підрозділів вимагають офіси великих міжнародних компаній. Турбота про навколишнє середовище стає важливою цінністю для багатьох підприємців.

Використання всіх цих систем збільшує собівартість будівництва на 30−40% і це теж є одним з аргументів для будівництва невеликих за площею будинків. У девелоперів немає вибору — через п’ять років будівлі, які не дозволяють орендарям економити на оплаті житлово-комунальних послуг, перестануть користуватися популярністю.

  • Рус
  • Укр
  • Eng