Прибутковий ринок. 5 тенденцій сфери офісної нерухомості

Джерело: Новое Время.

Орендні ставки зростають, роботи на заморожених БЦ відновлюються, IT-компанії збільшують площі своїх об’єктів. Що буде з офісною нерухомістю восени 

За останній рік ситуація на ринку офісної нерухомості кардинально змінилася. Київські бізнес-центри стали дуже потрібними, а кількість охочих відкривати офіс у деяких будівлях перевищує пропозицію. Вакантність у столичних офісних центрах за підсумками першого півріччя становить приблизно 5%, тоді як ще півроку тому — близько 8%. Орендні ставки зростають, але це не лякає орендарів. Бізнес налаштований оптимістично і готовий розвиватися, інвестори вважають офісну нерухомість найпривабливішим напрямом на ринку комерційної нерухомості. Чи вдасться «закріпити успіх» на найближчі півроку-рік? Я б хотів назвати п’ять основних тенденцій на ринку офісної нерухомості, які ми спостерігатимемо цієї осені.

Ставки зростатимуть

У деяких київських бізнес-центрах попит на офісні приміщення перевищує пропозицію. Це дозволяє не тільки проводити ротацію орендарів, з якими періодично трапляюються труднощі у взаєминах, але й підвищувати ставки. У середньому в Києві плата за оренду офісів у професійних центрах становить $25 за один квадратний метр на місяць без урахування ПДВ і витрат на експлуатацію. В найуспішніших об’єктах ціна може доходити до $40 «за квадрат». І це не межа. У третьому кварталі ставки можуть зрости ще на 7−10%, що пов’язано зі зростанням попиту на оренду офісів. Крім того, на відміну від кризових 2014−2015 років зараз орендарі не можуть претендувати на різні пільги, наприклад, кредитні канікули або фіксацію ставки за пільговим курсом. Охочих орендувати приміщення багато, тому в таких програмах лояльності зараз немає необхідності.

Роботи на заморожених об’єктах відновляться

Конкуренція на ринку офісів не така жорстка, як у сегменті торговельної або готельної нерухомості. Тому і з’являються нові проекти з будівництва бізнес-центрів. Наскільки мені відомо, зараз ведеться проектування понад 10 нових офісних центрів,а також ведуться переговори з власниками заморожених будівель. За моїми прогнозами, якщо економіка України буде стабільно розвиватися протягом трьох-п’яти років, всі недобудови введуть в експлуатацію. Найяскравішим стане відкриття найбільшого в Києві центру Sky Towers недалеко від пл. Перемоги, загальна площа якого перевищить 100 тис. кв м. Можливо, його поява приведе до того, що зростання орендних ставок зупиниться. У Києві поки що немає жодної такої великої будівлі.

IT-компанії розвиваються

Приблизно 45% приміщень всіх офісних центрів орендують IT-компанії.Останніми роками вони хочуть перенести свої офіси в найвідоміші центри класу «А»,розташовані в центрі міста. Це пов’язано з двома причинами. Перша — більшість українських компаній виконують замовлення з-за кордону, отримують гроші у валюті і можуть без проблем платити за оренду приміщення навіть у центрі столиці. Справи у таких компаній йдуть непогано — українські айтішники заробили добру репутацію в усьому світі. Друга — боротьба за успішних фахівців, які висувають до роботодавців все більше умов. Це може бути не тільки плаваючий робочий графік, безкоштовні обіди, корпоративи, але й хороший офіс у центрі міста. Бізнесменам доводиться бути відповідними.

Економія на комунальних ресурсах

До підвищення цін на комунальні послуги, про будівництво «зелених» будівель ніхто не замислювався. Вимог переробляти все сміття, яке генерують орендарі офісного центру, економити на споживанні води, електрики і тепла в законодавчих нормах немає. Будівництво «зеленої будівлі», як правило, обходиться на 30−40% дорожче в порівнянні зі звичайним. Зрозуміло, що вкладати додаткові кошти ніхто не хотів. Протягом останніх кількох років ситуація змінюється і кілька девелоперів вже заявили, що будують свої офісні центри з урахуванням вимог екологічних сертифікатів. Що змінилося? Зросли комунальні тарифи, і орендарі почали цікавитися у девелопера, як можна знизити платежі на обслуговування будівлі. Через кілька років розмір плати за комунальні послуги стане таким же важливим критерієм для вибору бізнес-центру, як і його місце розташування або наявність інфраструктури. Крім цього, офіси великих міжнародних компаній вимагають від своїх підрозділів у всьому світі орендувати приміщення тільки в «дружніх до природи» офісних центрах.

Вакантність буде знижуватися

Приблизно 50% компаній, які працюють у київських офісних центрах, думають про розширення. Найвдаліший для цього період — осінь, коли ділова активність традиційно оживає і бізнес наймає додаткових працівників. У цей же період надходять і запити від орендарів із проханням знайти додаткові приміщення для нових фахівців. Завдяки розвитку бізнесу до кінця року вакантність може знизитися до 4%.

  • Рус
  • Укр
  • Eng